【商(shang)務公寓】商(shang)務公寓屬于住(zhu)宅(zhai)嗎 商(shang)務公寓與住(zhu)宅(zhai)的差別(bie)
商務公(gong)寓屬于(yu)住宅(zhai)嗎
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(yu)(或稱(cheng)商住(zhu)型公寓(yu)),由于用地性質(zhi)和(he)產權年(nian)限(xian)上的不同導致貸款方式(shi)、貸款年(nian)限(xian)以及各(ge)種稅費等存在諸多差(cha)異。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商務公(gong)寓(yu)與(yu)住宅的(de)差別(bie)
住宅型公寓(屬商品(pin)住宅(zhai))和商務型公寓(或(huo)稱商住型公寓)對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多為30-60㎡。多處在繁華地(di)段,周邊配(pei)套設施完善(shan),銷售價格(ge)一般高于區域整(zheng)體(ti)水平。
住宅型公寓優點:
1、使用成本相(xiang)比而言(yan)較(jiao)低(di)。產權70年,可商貸,亦可公積金(jin)貸,貸款成數高,利率較(jiao)商務公寓便宜,物(wu)業、水、電、煤(mei)等按(an)民用(yong)收費。
2、舒適度(du)更高。住宅型(xing)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)居住舒適度(du)明顯優于商務(wu)型(xing)公(gong)寓(yu)(yu),每(mei)個標準層設置(zhi)的公寓(yu)間(jian)數(shu)不超過20間,電(dian)梯配(pei)比(bi)多為每(mei)層(ceng)1:10,多(duo)數通(tong)有燃氣管(guan)道,不影響正常的家庭生活。
3、稅(shui)費較低。住宅性質的公(gong)寓交契稅(shui)按照90㎡以(yi)下(xia)普(pu)通(tong)住宅的契稅比例交1%。這(zhe)也(ye)是其優于商(shang)務型公寓(yu)的特點之一(yi),便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購普通商品住(zhu)宅戶型(xing)面積(ji)在90㎡(含90㎡)以(yi)下(xia)的,契(qi)稅按照1%執(zhi)行;戶型面積在90㎡到(dao)144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅率為2%;所購(gou)住宅(zhai)戶型面積(ji)在144㎡以上(shang)的,契稅(shui)稅(shui)率按照4%征收。而購(gou)買非(fei)普通住房、二套及(ji)以上住房,以及商業投資性房(fang)產(商鋪、辦公寫(xie)字(zi)樓、商務(wu)公寓等),一律(lv)按照4%的(de)稅(shui)率征稅(shui)。
住宅型公寓缺點:
1、功能(neng)受限。只(zhi)能(neng)居住,小區不允許辦公(gong)。
2、售價(jia)較高(gao)。住宅型公寓單價(jia)一(yi)般高(gao)于普通住宅,也(ye)高于商(shang)務型公寓。
B 商務型公寓
此(ci)類(lei)公寓(yu)產權(quan)年限(xian)為(wei)40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面積主要在90㎡以下,配套(tao)齊全,交通方(fang)便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產權年(nian)限。商業用(yong)地40年,比住宅的70年縮水嚴重。根(gen)據目(mu)前《物權法》規定(ding),關于(yu)商(shang)業用地(di)產權到期后是否(fou)能夠像住宅用地(di)自動續期,并沒有明確(que)規(gui)定,因(yin)此,購買商(shang)業用地(di)上(shang)的商(shang)住房還是有一定風險。
2、居(ju)住環境。每(mei)層住戶較(jiao)多,10-20戶,中(zhong)間(jian)隔以(yi)長形樓(lou)道,尤其是處(chu)于陰面的(de)住(zhu)戶,采光較(jiao)差(cha),且多(duo)數存(cun)在衛(wei)生(sheng)間(jian)無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題,造成其居住(zhu)舒(shu)適度低(di)于住(zhu)宅型公(gong)寓(yu)。此(ci)外,住(zhu)戶多(duo),且商住(zhu)兩用,各色人(ren)等出入,較(jiao)為嘈雜,安全性也(ye)較(jiao)弱(ruo);
3、得(de)房率。過道等公共地方(fang)多(duo),造成公攤大,得房率低,一般僅(jin)為70%左右,這(zhe)就在(zai)無(wu)形之中抬(tai)高(gao)了(le)其套內使用面積的折合單價,降低了(le)其性價比,并直接影(ying)響其保(bao)值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)功能(neng);
4、按揭方式。大(da)多不能申請公積(ji)金貸款,但是(shi)也有少數項目在開(kai)發(fa)商的努(nu)力下能夠辦到。另40年產權的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最長貸(dai)款年限10年,且只能使用(yong)商(shang)貸,貸(dai)款利(li)率一般也較住宅(zhai)高,不利(li)用購(gou)(gou)房者購(gou)(gou)入;
5、日常(chang)生活(huo)成本。按公建用途(tu)規定,其(qi)物業、水、電(dian)、氣等為商(shang)業收(shou)(shou)費,較民用(yong)(yong)收(shou)(shou)費貴,因此(ci)對于購房者(zhe),應該在(zai)購房時詢問清楚。當然,目前某些(xie)開(kai)發商(shang)在(zai)開(kai)發中會采取相應的補(bu)救(jiu)措(cuo)施,能按民用(yong)(yong)價格(ge)繳(jiao)納。
6、設計標準。設計導向不(bu)同,公共(gong)建(jian)筑物業受(shou)朝向、采光、進深等限制較少,而住(zhu)宅(zhai)的要求較高。住(zhu)宅(zhai)型公(gong)寓(yu)建筑(zhu)間(jian)距、采光一般是按(an)(an)照(zhao)住(zhu)宅(zhai)規劃設(she)(she)計標準嚴(yan)格執行;而商住(zhu)型公(gong)寓(yu)一般位于(yu)城市的繁華地段(duan)和商務服務范圍中(zhong),其建筑(zhu)日照(zhao)間(jian)距、建筑(zhu)設(she)(she)計等按(an)(an)照(zhao)公(gong)共建筑(zhu)標準執行。
7、交易稅(shui)費。初(chu)次(ci)購買或者轉(zhuan)讓時的(de)契稅(shui)按照4%收取,而住(zhu)宅低于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業(ye)性質用房如(ru)果(guo)不(bu)滿5年出手需要(yao)交(jiao)納5種稅費,分別是:營業稅(shui)5.6%、印花稅0.05%、土地增(zeng)值稅6%、個稅(shui)1%或(huo)購房差(cha)價的20%、契稅(shui)4%、交易手續費(fei)10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種稅加起(qi)來高達(da)16.65%。
以(yi)一套面積(ji)40㎡總價25萬元的房子為例,5年內轉(zhuan)手需承擔的(de)稅額將(jiang)達到25萬元*16.65%=41625元(yuan)。這樣高的一個稅(shui)費,直接(jie)影響了購房者的投資(zi)回報(bao)率,也不利于出手。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住(zhu)兩用(yong)
既(ji)可(ke)居(ju)住(zhu),又可(ke)辦(ban)公(gong)(gong),具備寫字樓功能;在部分城市還可(ke)注冊公(gong)(gong)司,價格(ge)相對寫字樓較低;繁華商圈,配套齊(qi)全,交通便利,可(ke)做酒店或辦(ban)公(gong)(gong)點。易轉手,適合投資。
2、建造標準(zhun)較(jiao)高
商務公寓的(de)房屋建(jian)設標(biao)準(zhun)(zhun)不同,如果按照公建(jian)相(xiang)關要(yao)求,人(ren)防和消防等(deng)建(jian)設標(biao)準(zhun)(zhun)都較高。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和(he)商務(wu)公(gong)寓的區別(bie)及選擇辦法,就是(shi)這些啦。