【商(shang)務公寓】商(shang)務公寓屬于住(zhu)宅(zhai)嗎 商(shang)務公寓與住(zhu)宅(zhai)的差別(bie)

商務公(gong)寓屬于(yu)住宅(zhai)嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(yu)(或稱(cheng)商住(zhu)型公寓(yu))，由于用地性質(zhi)和(he)產權年(nian)限(xian)上的不同導致貸款方式(shi)、貸款年(nian)限(xian)以及各(ge)種稅費等存在諸多差(cha)異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務公(gong)寓(yu)與(yu)住宅的(de)差別(bie)

住宅型公寓(屬商品(pin)住宅(zhai))和商務型公寓(或(huo)稱商住型公寓)對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多為30-60㎡。多處在繁華地(di)段，周邊配(pei)套設施完善(shan)，銷售價格(ge)一般高于區域整(zheng)體(ti)水平。

住宅型公寓優點：

1、使用成本相(xiang)比而言(yan)較(jiao)低(di)。產權70年，可商貸，亦可公積金(jin)貸，貸款成數高，利率較(jiao)商務公寓便宜，物(wu)業、水、電、煤(mei)等按(an)民用(yong)收費。

2、舒適度(du)更高。住宅型(xing)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)居住舒適度(du)明顯優于商務(wu)型(xing)公(gong)寓(yu)(yu)，每(mei)個標準層設置(zhi)的公寓(yu)間(jian)數(shu)不超過20間，電(dian)梯配(pei)比(bi)多為每(mei)層(ceng)1：10，多(duo)數通(tong)有燃氣管(guan)道，不影響正常的家庭生活。

3、稅(shui)費較低。住宅性質的公(gong)寓交契稅(shui)按照90㎡以(yi)下(xia)普(pu)通(tong)住宅的契稅比例交1%。這(zhe)也(ye)是其優于商(shang)務型公寓(yu)的特點之一(yi)，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住(zhu)宅戶型(xing)面積(ji)在90㎡(含90㎡)以(yi)下(xia)的，契(qi)稅按照1%執(zhi)行；戶型面積在90㎡到(dao)144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收，即稅率為2%；所購(gou)住宅(zhai)戶型面積(ji)在144㎡以上(shang)的，契稅(shui)稅(shui)率按照4%征收。而購(gou)買非(fei)普通住房、二套及(ji)以上住房，以及商業投資性房(fang)產(商鋪、辦公寫(xie)字(zi)樓、商務(wu)公寓等)，一律(lv)按照4%的(de)稅(shui)率征稅(shui)。

住宅型公寓缺點：

1、功能(neng)受限。只(zhi)能(neng)居住，小區不允許辦公(gong)。

2、售價(jia)較高(gao)。住宅型公寓單價(jia)一(yi)般高(gao)于普通住宅，也(ye)高于商(shang)務型公寓。

B 商務型公寓

此(ci)類(lei)公寓(yu)產權(quan)年限(xian)為(wei)40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主要在90㎡以下，配套(tao)齊全，交通方(fang)便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產權年(nian)限。商業用(yong)地40年，比住宅的70年縮水嚴重。根(gen)據目(mu)前《物權法》規定(ding)，關于(yu)商(shang)業用地(di)產權到期后是否(fou)能夠像住宅用地(di)自動續期，并沒有明確(que)規(gui)定，因(yin)此，購買商(shang)業用地(di)上(shang)的商(shang)住房還是有一定風險。

2、居(ju)住環境。每(mei)層住戶較(jiao)多，10-20戶，中(zhong)間(jian)隔以(yi)長形樓(lou)道，尤其是處(chu)于陰面的(de)住(zhu)戶，采光較(jiao)差(cha)，且多(duo)數存(cun)在衛(wei)生(sheng)間(jian)無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住(zhu)舒(shu)適度低(di)于住(zhu)宅型公(gong)寓(yu)。此(ci)外，住(zhu)戶多(duo)，且商住(zhu)兩用，各色人(ren)等出入，較(jiao)為嘈雜，安全性也(ye)較(jiao)弱(ruo)；

3、得(de)房率。過道等公共地方(fang)多(duo)，造成公攤大，得房率低，一般僅(jin)為70%左右，這(zhe)就在(zai)無(wu)形之中抬(tai)高(gao)了(le)其套內使用面積的折合單價，降低了(le)其性價比，并直接影(ying)響其保(bao)值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)功能(neng)；

4、按揭方式。大(da)多不能申請公積(ji)金貸款，但是(shi)也有少數項目在開(kai)發(fa)商的努(nu)力下能夠辦到。另40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸(dai)款年限10年，且只能使用(yong)商(shang)貸，貸(dai)款利(li)率一般也較住宅(zhai)高，不利(li)用購(gou)(gou)房者購(gou)(gou)入；

5、日常(chang)生活(huo)成本。按公建用途(tu)規定，其(qi)物業、水、電(dian)、氣等為商(shang)業收(shou)(shou)費，較民用(yong)(yong)收(shou)(shou)費貴，因此(ci)對于購房者(zhe)，應該在(zai)購房時詢問清楚。當然，目前某些(xie)開(kai)發商(shang)在(zai)開(kai)發中會采取相應的補(bu)救(jiu)措(cuo)施，能按民用(yong)(yong)價格(ge)繳(jiao)納。

6、設計標準。設計導向不(bu)同，公共(gong)建(jian)筑物業受(shou)朝向、采光、進深等限制較少，而住(zhu)宅(zhai)的要求較高。住(zhu)宅(zhai)型公(gong)寓(yu)建筑(zhu)間(jian)距、采光一般是按(an)(an)照(zhao)住(zhu)宅(zhai)規劃設(she)(she)計標準嚴(yan)格執行；而商住(zhu)型公(gong)寓(yu)一般位于(yu)城市的繁華地段(duan)和商務服務范圍中(zhong)，其建筑(zhu)日照(zhao)間(jian)距、建筑(zhu)設(she)(she)計等按(an)(an)照(zhao)公(gong)共建筑(zhu)標準執行。

7、交易稅(shui)費。初(chu)次(ci)購買或者轉(zhuan)讓時的(de)契稅(shui)按照4%收取，而住(zhu)宅低于90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商業(ye)性質用房如(ru)果(guo)不(bu)滿5年出手需要(yao)交(jiao)納5種稅費，分別是：營業稅(shui)5.6%、印花稅0.05%、土地增(zeng)值稅6%、個稅(shui)1%或(huo)購房差(cha)價的20%、契稅(shui)4%、交易手續費(fei)10元/㎡，除去交易手續費，剩余5種稅加起(qi)來高達(da)16.65%。

以(yi)一套面積(ji)40㎡總價25萬元的房子為例，5年內轉(zhuan)手需承擔的(de)稅額將(jiang)達到25萬元*16.65%=41625元(yuan)。這樣高的一個稅(shui)費，直接(jie)影響了購房者的投資(zi)回報(bao)率，也不利于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住(zhu)兩用(yong)

既(ji)可(ke)居(ju)住(zhu)，又可(ke)辦(ban)公(gong)(gong)，具備寫字樓功能；在部分城市還可(ke)注冊公(gong)(gong)司，價格(ge)相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊(qi)全，交通便利，可(ke)做酒店或辦(ban)公(gong)(gong)點。易轉手，適合投資。

2、建造標準(zhun)較(jiao)高

商務公寓的(de)房屋建(jian)設標(biao)準(zhun)(zhun)不同，如果按照公建(jian)相(xiang)關要(yao)求，人(ren)防和消防等(deng)建(jian)設標(biao)準(zhun)(zhun)都較高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和(he)商務(wu)公(gong)寓的區別(bie)及選擇辦法，就是(shi)這些啦。